24.06.2014

ООО «ПИИ “Гипрокоммунстрой”» о проекте «100 бань Подмосковья» для журнала "Commercial Real Estate"

Костей не ломит

В Московской области решили возродить культуру общественных бань. Предварительные договоренности уже имеются с четырьмя потенциальными инвесторами. В рамках губернаторской программы «100 бань Подмосковья» им предстоит осваивать около 40 участков. Однако многие эксперты полагают, что начинать придется не с реконструкции и строительства, а с кампании по восстановлению доверия к институту общественных бань.

Предполагается, что основным инвестором проекта станет компанияGremm Group (специализируется на управлении коммерческой недвижимостью; в портфеле Варшавские, Рублевские и Ржевские бани в Москве), которая, по некоторым данным, может вложить в объекты порядка $100 млн. Пока речь идет о строительстве более 30 комплексов Коломне, Балашихе, Ивантеевке, Железнодорожном, Долгопрудном, Орехове-Зуеве, Химках, Талдомском, Одинцовском и Мытищинском районах. Новые общественные бани площадью от 1 тыс. до 1,5 тыс. кв. м компания будет возводить на новых землях или реконструировать уже действующие объекты. Окупить затраты, по разным оценкам, получится в течение 10 лет.

По мнению Ивана Бунчукова, генерального директора ООО «ПИИ “Гипрокоммунстрой”» (структурное подразделение УК «Маторин», ранее входило в состав проектных институтов министерства ЖКХ – по проектам института построены десятки бань, банно-оздоровительных комплексов в разных регионах. – Примеч. ред.), старту должна предшествовать кропотливая работа по исследованию местоположения и количества действующих объектов, их физического состояния, количества обслуживаемого населения и т. д. «Иначе можно построить самую замечательную баню, в которую будет ходить самое большее 10 человек, а окупаемость ее инвестиционных затрат растянется на многие годы, – полагает эксперт. – Кроме того, развитие общественных бань лично мне видится в их четком разделении на категории по предоставлению услуг: лично я никогда не пойду в баню, где до меня мылись “льготники”, среди которых могли быть представители асоциальных или маргинальных групп населения – даже при самом авторитетном заверении администрации о качественной санитарной уборке перед сеансом. Ни у кого ведь не вызывает раздражения и удивления градация гостиниц по количеству “звезд”».

По словам Виктора Козина, исполнительного директора NAI Becar в Москве, профессиональных управляющих компаний, которые занимаются подобным бизнесом, на рынке сейчас нет. Интерес к формату может возникнуть в случае раскрутки банного бизнеса как сетевого – при непременной поддержке на муниципальном и государственном уровне. «Учитывая востребованность таких комплексов, приносящих стабильный доход, интерес, безусловно, будет, – уверен г-н Козин. – Однако спрогнозировать, кто еще может заинтересоваться сегментом, кроме уже известных игроков, пока сложно. Профессиональные управляющие компании вряд ли заинтересуются узкоформатным бизнесом: им намного интереснее управлять многофункциональным комплексом, включающим в себя множество дополнительных услуг вроде салонов красоты, прачечных, ресторанов – вроде “Сандунов”. На мой взгляд, именно у таких проектов намного более интересное будущее, чем у общественных бань».

Впрочем, пока легендарные Сандуновские бани называются аналитиками в качестве одного из четырех возможных участников проекта «100 бань Подмосковья» (скорее всего, компания выйдет в Одинцовский район). При этом в пресс-службе Сандуновских бань обсуждать эту перспективу пока не хотят. Крупнейшие представители сегмента вообще старательно избегают общения с прессой: от любых комментариев в ходе подготовки материала категорически отказались практически все крупные игроки. «Банный рынок весьма высоконкурентен. Например, Москве бань уже больше не нужно, – размышляет Ирина Хритина, представитель компании «Воронцовские бани». – Что касается Подмосковья, там слишком развит рынок аренды частных бань, когда за 1 тыс. рублей в час сдается все помещение, а многие к тому же имеют на участках собственные парные. Крупных участников рынка там пока действительно не представлено». Ирина Хритина отметила, что «Воронцовским баням» было бы весьма интересно зайти в Подмосковье, а наиболее капитальным вложением для переоборудования уже имеющихся объектов в Подмосковье может стать вентиляция. «Впрочем, если уже есть крыша и стены, то с учетом интерьера стоимость оборудования помещения для единовременного пребывания 100 человек – порядка 10 млн рублей», – говорит эксперт.

По мнению Антона Шайкина, руководителя группы по проектированию торговых и производственных объектов ГК «Спектрум», реконструкция уже имеющихся объектов предпочтительнее еще и из-за наличия старых парных. «Во всех легендарных банях, например в тех же Варшавских, сохранены такие помещения, – делится эксперт. – Сделать же хорошую новую “баню ради бани” с парной подобного уровня невероятно сложно: это целое искусство, к тому же почти утраченное». Новые места не столь интересны еще и по причине отсутствия «наследной» публики. «Мы находимся в самом центре Москвы, к нам в прямом смысле идут поколениями с 1886 года, – сообщили CRE в Астраханских банях. – Со времен Гиляровского многое изменилось, но Москва по-прежнему немыслима без церкви и бани. Но создавать все с нуля очень сложно, хотя сам формат общественных бань невероятно востребован».

В NAI Becar соглашаются: ниша на рынке практически не занята, а принять участие в развитии направления может «любой опытный девелопер, имеющий на то средства и желание». «Однако рентабельность таких проектов довольно низкая и составляет в среднем 3–5%, – полагает Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве. – Собственники поднимают ее за счет дополнительных услуг: массажа, парикмахерской и различных косметических услуг. Но, даже учитывая эти доходы, рентабельность в среднем не превышает 8%». Что касается возможного обременения от региональных властей в виде «социальных дней», в компании напоминают, что такие дни в общественных банях существуют с момента их появления. «Даже Сандуновские бани предоставляют скидку 50% льготникам по фиксированным дням, – продолжает г-н Байкин. – Собственники не несут значительных потерь из-за этих дней: при грамотном менеджменте эти затраты закладываются изначально».

Практически все опрошенные участники рынка заявили, что последние 40–50 лет общественные бани переживают не самые лучшие времена, и «новым старым» объектам предстоит долгий путь восстановления доверия к сегменту. «Возможно, потребуется хорошая рекламная кампания под условным девизом “В новом формате со старыми корнями”», – размышляет Виктор Козин.

Пока же в Астраханских банях сообщили, что цена для пенсионеров по возрасту, например, не превышает 320 рублей за два часа, а в хороший день баней пользуется порядка 200 человек. В комплексе имеются дополнительные сервисы вроде парикмахерской, массажа, маникюрного кабинета, но, по словам представителей, спрос на них из-за высокой конкуренции за последние 20 лет упал. «Средний посетитель московской бани – мужчина от 35 лет, – делится Ирина Хритина. – В последнее время картина начинает меняться, и у себя мы наблюдаем, например, своеобразные дамские клубы, когда женщины приходят с масками-пилингами и травяными чаями. После введения льгот для студентов у нас стало заметно больше молодых посетителей».

Впрочем, в «Маторине» предлагают потенциальным инвесторам рассмотреть еще одну целевую аудиторию. «В Москве и Подмосковье множество гастарбайтеров, труд которых используется на самых тяжелых видах работ, – напоминает Людмила Трубицына, заместитель генерального директора, директор по развитию ООО «ПИИ «Гипрокоммунстрой». У этой категории бани или душевые павильоны с комплексом услуг по стирке, сушке, глажению одежды, оказанию парикмахерских услуг пользовались бы огромным спросом. В то же время стоимость должна быть максимально доступной, а рентабельность достигаться высокой проходимостью и круглосуточным графиком работы».

Пока же подмосковные муниципалитеты совместно с «Корпорацией развития Московской области» займутся оформлением участков и соглашений с уже найденными четырьмя инвесторами (GremmGroup, «Скай Тэк Групп», «КСО Групп Рус» и «Сандуновские бани»).


Название:  ООО «ПИИ “Гипрокоммунстрой”» о проекте «100 бань Подмосковья» для журнала "Commercial Real Estate"

Возврат к списку

Яндекс.Метрика
Присоеденяйтесь!

Facebook

Livejournal